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老商市的困顿与进化_投资

时间:2021-03-19 04:46  来源:  作者:admin666

  城市更新,是城市发展到一定阶段的必然要求。在消费升级大背景下,城市商业形态有机更新不断加速。从受困于市区的批发市场,到深入居民区的便民菜市场;从日渐高端的商圈,到热闹难现的老旧市场……在日益强调消费体验和个性化的今天,老商市面临怎样的困顿,又是如何提档升级的?请看记者的调查。

  记者 申红 段婷婷

  “在这拍一张”,在济南市悦立方街区,陈晨和闺蜜四处逛街的同时不忘拍照留念;“名不虚传”,在济南万象城综合体,徐女士一家排队两小时终于吃上了网红餐厅的爆款食品,心满意足;“送您两棵葱”,在济南郎茂山农产品市场,市民老李边买菜边跟熟识的摊主拉了10分钟的呱……

  党的十九届五中全会提出,要畅通国内大循环,促进国内国际双循环,全面促进消费,拓展投资空间。全面促进消费,首先要营造良好的消费环境。如今,城市增量商业空间日渐缩小,存量商业改造提升是城市发展的内在需求,也牵动着消费升级的走向。

  去年,济南印象城购物中心和悦立方24小时商业街相继开业,为洪家楼商圈输入了新活力。(□记者 段婷婷 报道)

  近年来,济南市城市中心存量商业正面临着这样的时间节点。在城市有机更新大幕下,如何能够盘活存量商业资源,同时给市民带来全新的消费体验和生活方式?批发市场外迁、棚户市场改造、老商圈复兴、15分钟便民生活圈建设……当消费升级撞上城市更新,不同的商业体如何在满足消费者日益个性化的需求下,达到与城市建筑、文化底蕴的深度结合,这是一个亟须作答的“必答题”。

  产业配套缺乏、后继空间不足、功能布局不合理等都阻碍着市场发展,同时市场也给城市交通、环境质量等造成一定影响

  犹如城市中的“困兽” 批发市场外迁成趋势

  对济南人来说,堤口果品批发市场一点也不陌生。这里曾经每天车来车往,热闹非凡。但如今,商户盼着能尽快“离开”,这又是为何?

  “市场上八九成的商户都呼吁能早点外迁。”济南市果品流通行业协会秘书长董德贞说。作为跟堤口果品批发市场共同成长30多年的老商户,董德贞有些着急,眼看着生意都被外地市场抢走了,却受限于市场规模,无计可施。

  位于济南市槐荫区的堤口果品批发市场自1986年建成后,逐渐发展成年成交量百万余吨的江北最大果品批发市场。“那时候省内青岛、烟台,省外石家庄、杭州等地都到市场上拿货。”董德贞说,不过如今三分之二的市场份额都被外地市场抢食了。

  为何如此?这得从市场所在的区位说起。堤口果品批发市场位于济南纬十二路与堤口路交叉口。“以前这个位置就是郊区。”董德贞说,随着城市骨架的伸展,被围在其中的堤口果品批发市场,犹如一只“困兽”,难以扩大规模。

  “批发市场要想发展,必须有足够大的场地,停车场、冷库等配套设施要更加完善。”董德贞说,目前市场占地约100亩,外地新建的市场都已是几百亩甚至上千亩地。“我的摊位300多平方米,如果想做大起码要500平方米以上,甚至上千平方米。”不过以市场的体量显然再拿不出更大的摊位。这让堤口果品批发市场运营方以及商户都很着急,“这些年很多大客户看中了济南的区位优势,想来市场落脚,然而提出上千平方米场地要求,我们根本满足不了。”董德贞说。

  交通是另一个制约因素。用董德贞的话说,“出不去、进不来”。目前车辆只是行驶时间有限制,不过商户也担心未来一旦黄牌车限行,进出将更加不便。车辆出不去、进不来,就意味着货物流通不畅。“以进口水果为例,目前商贩都是从郑州、杭州、广州、北京等地进货,基本没有国外直接到达的一手货。”董德贞说,如果面积大,进出量大了,就能拿一手货源,那样济南老百姓吃进口水果价格也能更便宜。

  事实上,市场早就意识到了这个问题。几年前,堤口果品批发市场经营方就提出在城郊规划建立农产品物流园区。不过,外迁之路不易,几经曲折后终于落地长清区。2019年12月,济南市公益性农产品批发市场项目奠基,作为济南市首个市级公益性农产品批发市场,该项目总投资137亿元,占地2662亩,包括果品交易区、蔬菜交易区、粮油副食交易区、水产交易区、肉禽蛋区、冷链物流区、净菜加工配送区、商务区、生活配套区等。

  如同堤口果品批发市场,匡山蔬菜批发市场、山东白鹤装饰材料批发市场等传统批发市场,都曾盛极一时。不过先行者的烦恼是,随着城市拓展,市场所在地从郊区演变为城市中心,产业配套缺乏、后继空间不足、功能布局不合理等因素都阻碍着市场发展。而失去经营优势的批发市场也成为城市发展的掣肘,给城市交通、环境质量、城市面貌都带来了不小影响。

  以位于济南市历城区的七里堡蔬菜综合批发市场为例,对空气质量的“隐秘”影响备受重视。

  济南市生态环境局历城分局局长刘长军介绍,历城区空气质量国控监测站点位于山东大学洪家楼校区内,该站点数据居高不下。经过数据分析,主要影响因素为PM10,不过周边工地较少,因此机动车尾气成了最重要的影响因素。

  七里堡蔬菜综合批发市场距离该监测站点直线距离只有471米。济南市生态环境局历城分局对市场进出车辆进行了样本分析,连续三天时间晚上10点到早上6点,进出七里堡蔬菜综合批发市场的燃油三轮车接近2200辆、货车接近700辆。且该市场有一处楼顶停车场,大约有400个停车位,上楼坡道达到了30度到40度,车辆低速怠速爬坡,尾气排放量尤为大。

  近期,济南市生态环境局历城分局疏导了一批“小散乱”的经营业户214户,10月2日关闭了楼顶停车场。前后对比,空气质量6项主要污染物指标都下降了10%左右。

  今年上半年,历城决定顺应济南市大型批发市场搬迁至外环路以外的规划布局,实施七里堡市场改造提升暨部分功能外迁,结合消费提档升级要求,打造现代农产品加工物流配送中心暨冷链物流中心,满足济南市百姓日益提高的消费需求。

  大型批发市场外迁,已经成为趋势。目前,山东白鹤装饰材料批发市场、姚家旧货市场都已经外迁。事实上,批发市场外迁工作在很多城市都已启动。2013年,北京就启动了动物园批发市场、大红门批发市场等地的外迁。日前,湖南最大的农副产品市场长沙红星大市场也宣布于明年1月外迁。

  2017年,济南市政府批复的《济南市城市商业网点规划(2016-2020年)》,提到以供给侧结构性改革、提升城市土地资源价值为批发市场总体规划思路,以“城零郊批”“划行规市”为手段,对现有187个批发市场分三个区层采取“外迁、提升、建新”的方式进行规划引导。“政府通过补贴等形式引导部分批发市场外迁。”济南市商务局相关负责人介绍。

  “作为菜篮子、果盘子工程,由政府主导建设公益性的市场是最好的选择。”董德贞说,堤口果品批发市场现所在地块位于地铁口,外迁之后土地重新开发,也将发挥更大价值,一举两得。

  基础设施改造提升是大势所趋,老旧市场改造提升后往往需要经历重聚人气的阵痛期

  设施更新易 人气重聚难

  为解决发展中存在的问题,济南部分老旧市场主动改造升级谋出路,如老东门市场、泺口服装城、金牛建材市场、老屯市场等。

  “买建材,到金牛”是不少济南人耳熟能详的广告语。1992年10月,山东省(金牛)建材市场正式开业,成为全省第一家专业建材市场。作为开业近30年的老市场,金牛建材市场不断面临改造升级的问题。2005年始,金牛建材市场先后进行了两次升级改造。2007年金牛建材家居广场投入使用,营业面积扩大,购物环境改善。“目前来看,也已经有十几年,而且周边都是一层的地摊式商铺,已经不太适应市场需求。”金牛集团相关负责人介绍,随着人们生活水平的提高,对于购物环境的需求也在提升,市场基础设施改造提升成为大势所趋。虽然金牛建材市场出租率常年稳定在98%以上,但是考虑到市场需求,2019年市场所有者决心用两到三年时间,将原有建筑拆除,在原址上建设新的地标性建材家居大卖场,新建后经营面积大了一倍。

  不过,近些年来,老旧市场改造往往需要经历改造后重新聚人气的阵痛期。

  济南老东门小商品市场建于1994年。“人挤人”曾是对老东门小商品市场最直观的描述。不过,老旧的大棚市场越来越不符合城市发展定位,也存在消防等安全隐患,2013年11月,老东门小商品市场停业改造4个月。2014年3月,市场以全新面貌出现,然而往日的盛景却并未出现。

  除了改造空档期人气流失以外,新市场定位、网购冲击等都是造成人气难聚的重要因素。市场管理方也采取了多种措施,想要恢复往日人气。“目前比刚开业的时候好一些,不过跟改造之前是没法比了。”老商户杨女士介绍。记者在市场看到,不少位置较偏的商铺闲置,一铺难求的盛景难以再现。

  今年改造9个多月的济南老农贸市场老屯市场,以“老屯新西街市场”的名字面世。“集团对搬迁出去的老商户承诺,建好以后,回来的商户优先选房。”市场相关负责人称,为了给商户提供更多便利,新市场采取第一年免物业费、卫生费,第二年优惠一半,第三年正常收费的措施。

  不少案例表明,市场运营方与商户形成利益共同体,才能形成合力。对此,环联小商品市场走出了一条路子。2017年,洪楼夜市因为占道扰民被关停,为解决商户生计问题,环联东方商贸城整合设置了上千个摊位,将原来分散的地摊集中起来。

  “环联小商品市场的位置并不优越,想让商户从成熟的洪楼夜市搬来,非常难。”环联夜市运营部负责人谢伟介绍,前后用了半年,才将洪楼夜市八成商户请了进来。又用了半年时间,才将剩下的数百个摊位租出去。

  为了打消业户顾虑,培育人气,夜市前两年全部免租。谢伟介绍,虽然不收租金,市场投入却不减,前两年市场改造就投入了1700万元。去年开始虽已收取租金,但租金水平并不高。前两年,夜市一天客流量也就几千人次,如今平时就达两三万,周末、节假日更是突破5万人次。谢伟表示,“市场压力很大,但是为了长远发展必须牺牲一部分利益。”如今,环联夜市已经发展成为济南市最火爆的夜市。

  传统商圈向购物中心、开放式街区、百货、超市、独立商铺等多层次业态聚集

  留住老商圈的文化 重现老商圈的繁华

  夜幕降临,济南市历城区洪家楼商圈白日的喧嚣转换阵地,在悦立方24小时街区的酒吧内、在街区小夜市上活力继续,氛围又被推向另一个高潮。

  “过去十多年,洪家楼商圈经历了困顿期。”济南市历城区工信局(商务局)副局长张建国表示,洪家楼商圈形成已久,近30年来几经更迭。该片区曾是老历城县政府所在地,自然也成为商业聚集区。1978年洪楼百货大楼营业,周边聚集了不少摊贩,逐渐形成了洪楼夜市。2000年9月,大润发超市在洪家楼商圈开业,开启了商圈的又一个鼎盛时期。

  2008年9月,银座济南洪楼店开业,百货业态补充进来,却并未掀起太大的波动。彼时,全国来看,购物中心已逐渐占领商业核心地带,济南从2010年进入购物中心时代,洪家楼片区却迟迟没能迈出这一步。片区业态日渐陈旧,聚集了大量小门头以及较为低端的小商品市场、农贸市场等。转折发生在2019年。2019年6月1日,印象城综合体开业,6月22日相邻的悦立方24小时街区开业,洪家楼商圈彻底被点燃。购物中心、开放式街区、百货、超市、独立商铺等多层次业态聚集的洪家楼商圈再现熙攘繁华的景象。

  “改造提升不能盲目,需要精准定位。”张建国介绍,“购物中心是继大型超市后的新型业态,洪家楼片区尚没有购物中心,因此引进购物中心成为必然。”同时,周边大学生群体聚集、夜市文化繁盛,24小时街区应运而生。

  “早在三四年前,项目商业开始规划时,就设定了两个不同的产品线,一个是购物中心,另一个就是开放式街区。”悦立方营运总监刘通介绍,“印象城主打高端,悦立方主打中低端,我们希望两者能够业态互补,打好配合。”

  今年1-9月份,历城区社会消费品零售总额实现404.5亿元,增幅0.7%,排名济南市第一位。张建国介绍,商贸已经占到历城区GDP的31%,而洪家楼片区的带动作用不容小觑。

  如今洪家楼片区吸引力明显提升。8月,山东德云文化广场项目开工,看中的也是片区的商业文化氛围。张建国说,按照规划,片区内还将打造美食一条街、摄影一条街、酒吧一条街、文化一条街。“洪家楼片区拥有百年山大与百年教堂,文化底蕴深厚,洪家楼片区的商业规划将与城市文化相得益彰、融合共生,让片区成为宜商宜游的商业聚集区。”张建国认为,这个过程中专业运营商至关重要。

  农贸市场更有烟火气,但有些民生项目租金承受能力差,经营面积大,往往需要补贴

  农贸市场装空调 消费环境更凸显

  “新业态层出不穷,并不意味着老业态就一定被淘汰。”山东振大实业有限公司副总经理刘彤表示,相对大型商超来说,农贸市场更有烟火气,依旧是满足市民日常需求的重要消费场所。“达不到顾客需求,问题不在业态上,而在消费环境上。”

  2017年8月,振大实业打造的“郎茂山农产品市场”开业,成为全国首家标准化社区便民消费服务中心,也是济南市15分钟便民消费服务商圈示范项目。便利购物、贴心服务,是市场的两大主旨,蔬菜、水果、肉类禽蛋等生活日常所需的商品,以及家政服务、修鞋快剪、改衣洗衣等服务都能找到。

  “我们是济南市第一家装空调的农贸市场。”刘彤说,除此以外,每天抽样农残检测结果单放在市场入口。“今年疫情影响下,市场正月初七开业,一直到4月份,客流量比往年提升了10%,销售额提升了25%。”刘彤介绍,跟商户聊聊价格、买菜搭两棵葱都是很多市民喜欢农贸市场的原因,“之前有一位老大爷,每天下午4点多都到休闲区坐一坐,看着人来人往。”刘彤认为,农贸市场满足了很多市民尤其是老年人的情感和交流需求。

  2019年,济南市商务局公示了《济南市15分钟社区便民商圈规划暨示范建设规划(2019-2021年)》,提出利用1-2年的时间,在中心城区建设一批以“好邻中心”为支撑的“15分钟社区便民商圈”,到2021年建设114个。“15分钟便民消费服务商圈”形式不一,老城区鼓励采用社区商业街布局;新城区鼓励采用一站集中式或社区商业街布局模式。

  “‘15分钟社区便民商圈’主要是以大型社区为中心,生活所需基础业态,缺什么补什么。”济南市商务局相关负责人介绍,对于所缺项目,商务部门搭建与企业沟通的平台,补齐民生所需。

  “社区商业发展有潜力,不过目前主要以住宅底商为主,商铺销售出去后,无法统一规划业态,容易导致某几种业态扎堆,其他需求得不到满足。”刘彤认为统一的公司化运营是未来趋势,不过济南的运营公司还处于起步阶段。

  菜市场的统一运营也面临不少问题。“有些民生项目租金承受能力差,经营面积大,往往需要补贴。”刘彤介绍,“郎茂山农产品市场”的“10元快剪”理发店就是类似的项目,每年租金只有1万元。由于市场是企业自有地产,尚能支撑,如果市场是租赁项目,资金压力大,就必然会压缩此类项目。“所以还是希望政府有针对性地给予补贴,保证各种业态健康发展。”

  满足民生需求的同时,面对不断增强的品质化、个性化消费需求,济南提出支持首店经济发展,到2021年商业品牌首店每年增加100家的目标,并对于开设亚洲首店、中国(内地)首店、山东首店、济南首店、旗舰店的国际品牌企业,给予最高300万元补助。根据济南市商务局数据,今年前三季度,济南新建品牌首店、传统老店、智慧小店、连锁便利店达到400余家。

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  存量商业提档升级,他们这样做

  记者 段婷婷

  随着城市扩容发展、产业转型升级,存量商业的更新是城市发展进程中必经的阶段。国内不少城市早已着手存量商业更新,让商业发展成为拉动城市经济发展的新引擎。

  2020年9月26日,广州第二大单体购物中心悦汇城启幕,这个近40个足球场大的商业项目,前身是以鞋具箱包批发为主的专业市场——财富天地鞋业广场。2019年1月,广州提出专业市场转型升级的统一部署。经历600天打磨,项目焕然一新,开业当天截至21点,吸引逾30万人次打卡。

  今年10月24日,长沙最大水果批发市场红星大市场也迎来搬迁消息。作为“菜篮子”和“果盘子”,老红星水果交易量占长沙的90%以上,肉食交易量占长沙的70%以上。该市场将于明年1月,外迁到新建的红星全球农批中心。根据报道,2015年8月,长沙市商务局、市城乡规划局共同组织编制了《长沙市专业市场布局规划(2015-2020)》,提出在三环线周边及外围地区形成10个专业市场群,为市内市场外迁提供承接地。2016年4月,服务26年的马王堆蔬菜批发市场成为长沙城区首个外迁市场。近年来,宝南街手机市场、西长街水产禽畜市场也相继外迁。

  而在洛阳,市场外迁集中在近两年时间。今年11月,洛阳市商务局在网站公示了中心城区批发市场疏解外迁相关情况,2018年以来洛阳市已先后疏解外迁了唐宫路综合大市场、林安汽车城、建材大世界、图书食品城、关林路西市场等大小市场30余处。

  专业批发市场外迁的同时,老商圈如何提档升级,诸多城市在不断探索路径。观前街作为苏州市中心最繁华的步行街,从1998年更新至今已经20多年,今年苏州对整条街进行更新改造。深圳东门步行街作为第二批“全国步行街”改造提升试点,今年9月10日正式启动升级改造,旨在打造成为引领传统消费升级、培育新兴消费业态的新型商圈。

  今年9月,重庆市住房和城乡建设委员会印发了《重庆市城市更新工作方案》,将传统商圈提档升级作为重要方面,提出计划今年全面推进中心城区观音桥商圈、解放碑商圈、杨家坪商圈等的更新改造工作,落实44个更新项目。加快全市智慧商圈服务体系建设工作,推动传统商圈向公共服务智能化、政府管理数字化、产业发展联动化、企业营销精准化、消费服务智慧化的智慧商圈转型升级。

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